안녕하세요. 오늘은 부동산시장전망에 대해 위험요인과 글로벌 전 세계의 부동산 지표들에 대해 글을 남겨놓습니다. 저는 주식 투자를 항상 추천하며, 비상장주식에 투자를 해야 한다는 이야기를 많이 했었는데요. 오늘 이 자료를 통해 왜 제가 부동산을 추천하지 않았는지 자료를 통해 알아보실 수 있겠네요. [by Lazarus Kong.]
-요약 정리-
[issue]
코로나19(COVID19) 충격이 글로벌 부동산 가격에 미칠 영향을 점검하고 부동산 시장 불안이 시스템 리스크로 발전할 가능성이 농후하다.
[부동산가격 전망]
실물경제 침체에 따른 수요부진 등으로 인해 상당기간 부동산 가격하락은 기정사실 전망이며, 중장기적으로 저금리 및 유동성 증가 등 반등할 것으로 예상되나 경제 전반과 마찬가지로 V자형보단 U자형 나타낼 가능성이 있을 것으로 판단 되어집니다.
- (주거용 부동산 가격)
일각에서는 Crash 가능성을 제기하지만 최근 주택가격 상승률이 둔화되어 온 점을 감안할 때 급락보다는 점진적하락 가능성이 많을 것으로 추측하고 있습니다. - (상업용 부동산 가격)
한계기업들의 디폴트 및 CMBS 연체율 증가 등으로 인해 상업용 부동산 전반의 약세가 예상되어지며, 데이터센터 등 일부 부분을 제외하면 경제 전반의 회복 이전 시기 때의 반등은 어려울 전망으로 내비치고 있습니다.
[부동산 가격 하락에 따른 위험요인]
경기 하강 위험 확대와 동시에 미 모기지 시장 위기 가능성, 유럽 은행 부실화 위험 등 다양한 위험요인 존재.
- (경기하강 위험 확대)
부동산 부문의 GDP 비중을 감안할 때 부동산 가격 하락 심화시 성장률 감소로 이어질 것이며
이는 실업증가/기업 경영 악화에 따라 부동산가격 하락의 악순환 발생 소지가 분명해질 것으로 판단. - (미 모기지 시장 위기 가능성)
모기지 원리금 지불유예 증가, 모기지 서비스 기관 유동성 악화, 부동산 가치 하락에 따른 MBS 약세 등으로 모기지발 금융불안 재연될 수도 있다는 우려를 낳고 있다. - (유럽 은행 부실화 위험)
유럽 은행들은 미국과 달리 모기지 대출을 커버드 본드로 유동화해 부동산 가격 하락시 모기지 대출 부실이 은행으로 전가될 위험성도 있다.
[종합평가]
주거용 및 상업용 부동산 가격조정 전망, 미 모기지 시장 불안 및 유럽 은행 부실 확대 가능성 불구 정책 대응 등으로 시스템 위기로 발전할 가능성은 낮은 것으로 판단되어지며, 단... 코로나 사태 장기화 등으로 부동산 침체 및 부실 심화시 위기 전개 가능성을 유의깊게 살펴봐야 할 것이다.
[시사점]
글로벌 부동산 시장 전반의 약세가 예상되어지기에 국내 기관의 해외부동산 투자위험 관리를 강화할 필요성이 있으며, 국내 부동산 시장 또한 약세 전망이 우세하다.
[참고자료 : 국제금융센터 리포트]
자, 이와 같이 알아보실 수 있는 현실엔 부동산 가격이 점진적으로 하락을 계속할 것이라는 것입니다. 필자는 항상 부동산 투자의 위험을 말 해왔었는데요. 그 이유로 수요와 공급의 불균형을 항상 이야기를 해왔습니다. 정부에서는 종부세로 세금을 많이 걷는 방향에 대해서도 저는 이중적인 이야기로 일반 서민들의 월세가 증가될 것이며, 전세제도가 사라질 수도 있다는 이야기를 해 왔는데요.
여기서, 이번 코로나19로 인하여 금융위기를 맞고 있는 지금 주식시장에 많은 돈들이 대출을 통해 몰리고 있는 상황에서도 저는 '동학개미운동'에 대해서도 많은 이야기를 해왔었죠. 여름장에 주가 폭락이 예상이 된다는 것을요. 주식시장에서도 크레쉬(crash:붕괴하다.)큰 주가 폭락과 큰 상승곡선을 그리면서 주가가 춤을 췄던 시기도 이와 같은 역사적 사실에서 찾아볼 수 있겠어요. 또한 무분별한 대출을 통해 대한민국이 IMF가 터졌던 것처럼 은행이 문을 닫는 경우도 속속 생겨났었는데요. 이는 CMBS(주택저당증권으로 은행이 빌딩이나 상업용 건물을 담보로 빌려주는 돈)에 있어서도 부동산 가격이 점진적 하락에 맞춰 받을 수 있는 돈이 있을지 없을지 모르는 상황에서 이러한 투자 분야 쪽도 관심깊게 관리하셔야 할 것으로 생각되어지네요.
다음 글에서는 '주식시장 낙관론'에 대해서 위험요소를 정리해서 글을 남겨보도록 하겠어요.
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