금리인상에 따른 미국 부동산 전망 살펴보기

연준 금리인상에 따른 미국 부동산 전망

미국 부동산 시장 김 빠지는 중
거세지는 긴축 전망 그 영향은 어떻게 보나?

 

미국 부동산 시장 김 빠지는 중이다.

 

 안녕하세요. 공준성(Lazarus Kong)입니다. 오늘은 미국 부동산 이야기를 시작해봅니다. 

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 미국의 주택 판매가 감소하는 추세를 보이고 있는 현재, 미 상무부는 지난 3월 신규 주택 판매가 전달보다 8.6% 하락했다 발표했으며, 1월부터 시작하여 3월까지 3개월 연속 하락세를 보였다는 점에서 미 연준의 긴축 정책이 3월 금리 인상을 본격적으로 시작함에 따라 주택담보대출 금리가 오르면서 주택 수요가 줄어드는 조짐이 보이고 있다고 보고 있습니다. 

 특히, 미국의 국영 모기지 업체인 프레디맥에 따르면, 미국의 30년 만기 모기지(주택담보대출) 금리는 지난 주  연 5.11%로 조사됨에 따라 2011년 이후 처음으로 모기지 대출 금리가 연 5%대를 기록했다는 점도 주목할 필요가 있습니다.

 

 다시 말해, 연준이 금리를 올리기 시작함에 따라 곧 모기지 금리 상승이 주택 가격에 영향력을 행사할 것으로 전망하는데, 이는 미국 부동산 시장의 김이 빠지기 시작함에 따른 주택 가격이 주춤하게 되면 인플레이션을 잡는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 판단하게 되는데, 이는 미국의 소비자 물가의 3분의 1이 주거비용으로 지출되기 때문입니다. 그러나 이는 경기 침체로 이어질 가능성이 있어 이 또한 살펴볼 대목이라는 점도 알아두면 좋을 것 같습니다.

 

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거세지는 긴축 전망과 그 영향, 그리고 미국의 주택시장 전망.

 

 김동관 유안타증권 글로벌자산배분본부 연구원의 미국 주가 위험 요인 점검한 사항과 주가 흐름을 전망해본 것으로 우선적으로 월스트리트의 3가지 포인트를 보도록 하겠습니다.

1. 중국의 코로나 봉쇄가 워가의 걱정거리다. '세계의 공장' 중국의 봉쇄는 공급망 혼란을 불러올 수 있다는 점. 또 중국의 성장 둔화는 미국 기업들의 실적에까지 영향력을 행사할 것으로 봄.
2. 미국 부동산 시장 속도를 어떻게 조절할 지 주목되는 바, 부동산이 잡히면 물가 상승세를 멈출 수 있겠으나 경기 침체 우려는 커짐.
3. 미 연준의 긴축 정책이 점점 더 거세질 가능성이 높을 것이다. 

 이어서 국제금융센터의 미국 주택시장 전망을 살펴보자면 아래와 같습니다.

LIST

1.  연내 주식시장의 수급 불균형 해소는 어려울 것으로 전망.
2. 높은 수준의 주택 가격이 계속하여 이어질 것으로 전망.
3. 주택 경기는 점진적으로 둔화될 것으로 전망.
4. 모기지(MBS) 금리 상승폭 확대시 하방 위험이 커질 것으로 전망.

 이를 풀어서 설명해보자면 이와 같습니다. 수급 불균형 해소는 2023년 이후로 가능할 것으로 전망하고 있음에 인구구조 등 수요를 지지하는 요인들이 유지되고 공급은 점진적 확대될 것으로 예상되기에 수급 불균형의 단기 해소는 기대하기 어렵다고 보고 있으며, 전국 주택가격 상승률은 현재의 20%수준에서 '23년 말'까지 한 자릿수로 낮아지겠으나 하락 전환은 예상하지 않고 있다는 점에 있다. 그러나 연준의 긴축정책에 따름에 가격부담, 심리악화 등에 따른 연초 이후의 둔화기조가 지속됨에 따라 '23년 말'까지 신규주택판매와 착공은 펜데믹 이전의 수준으로 근접할 전망치를 내고 있으나 모기지 금리 상승폭 확대로 인한 주택구입 부담이 금융위기 수준으로 악화된 상황에 따른 금리 추가 상승 충격이 심화될 경우 거래별적 발생 및 주택가격 하락 전환 가능성은 반드시 존재한다는 점을 전망했다는 점이다. 

[참고자료 : 조선일보, 유안타증권, 국제금융센터]

 

 이에 필자는 연준의 9월에 금리인상 부문을 주목할 필요가 있을 것으로 본다. 그동안의 미국 주식 고평가 되었다는 글을 썼던 내용에 따른 바로 '버블'이라는 것에 있는데, 이는 미국 부동산 또한 거대한 버블이 존재하고 있다고 생각하고 있으며, 미국 부동산의 가격 하방의 시작은 경제대공황까지의 수준으로 나아갈 위험성이 크다고 보고 있다. 하지만 필자가 생각하고 있는 부문에서 시장에 대한 영향력에 따른 대한민국 거래소의 종목들의 영향력을 받겠지만 코로나 이후의 대한민국 기업의 주식들은 펀더멘탈이 튼튼해진 반면에 저평가가 되었다고 보고 있기에 지켜볼 필요가 있겠다. 미국 부동산의 붕괴가 세계 경제에 어떠한 영향력을 행사할 지 주목해 볼 필요가 있으며, 현재 부동산의 거래가 점점 줄어들고 있다는 점 그리고 미국의 버블이 빠지게 되고 인플레이션이 잡히지 않으면 어떠한 신흥국에게 돌릴 것인지도 바라볼 필요가 있을 것으로 생각하며 글을 마친다.